Location meublée : faut-il opter pour le régime micro BIC ou réel ?
- arnaud ficheux
- 7 days ago
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Si vous mettez en location un bien répondant aux critères d’un logement meublé, l’ensemble des revenus locatifs perçus sont imposables dans la catégorie BIC avec la possibilité d'opter, sous certaines conditions, au régime micro BIC.
Avant d’investir dans l’immobilier locatif, la question de la fiscalité est déterminante. Selon le mode de location retenu, l’écart entre la rentabilité brute et la rentabilité nette peut être significatif. Le choix du régime fiscal doit donc être effectué en tenant compte de sa situation patrimoniale et du type d’investissement envisagé.
La location meublée constitue une alternative intéressante à la location nue. D’un point de vue fiscal, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), contrairement à la location nue qui relève des revenus fonciers.
Ce cadre fiscal spécifique offre davantage de leviers d’optimisation, mais implique de choisir entre deux régimes :
le micro-BIC
ou le régime réel.
Location meublée : revenus BIC
Un logement est considéré comme meublé dès lors qu’il comporte les équipements nécessaires à une occupation normale par le locataire. Les revenus issus de cette location relèvent systématiquement des BIC, que le bailleur soit LMNP ou LMP.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC repose sur un principe simple : un abattement forfaitaire de 30 % en 2026 sur les revenus 2025 (50% si meublé classé) est appliqué sur les loyers encaissés, sans possibilité de déduire les charges réelles. Il est accessible sous certains seuils de chiffre d’affaires et séduit par sa simplicité déclarative. En revanche, il devient peu intéressant dès lors que les charges dépassent l’abattement forfaitaire.
Le régime réel BIC
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances, travaux, honoraires comptables, etc. Il offre surtout la possibilité d’amortir le bien immobilier, mécanisme comptable majeur en location meublée.
L’amortissement permet de constater chaque année la dépréciation du bien sans impact sur la trésorerie. En pratique, il conduit très souvent à neutraliser l’imposition des loyers pendant plusieurs années, ce qui rend le régime réel généralement plus avantageux que le micro-BIC.
Un arbitrage à faire au cas par cas
Si le régime réel est, dans la majorité des situations, fiscalement plus performant, il est aussi plus technique et nécessite un suivi comptable rigoureux. Le micro-BIC peut rester pertinent pour des investissements simples, de faible ampleur, ou lorsque la simplicité de gestion est prioritaire.
👉 Le choix entre micro-BIC et régime réel doit donc être effectué au cas par cas, après simulation, en tenant compte du niveau de charges, du financement et des objectifs patrimoniaux de long terme.
Arnaud Ficheux
Expert-comptable
Tél: 06 51 45 73 79
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