SCI à l’IR ou à l’IS : comment faire le bon choix ?

arnaud ficheux
Nov 1, 2025
2 min read

Updated: Dec 30, 2025

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est une solution courante pour détenir et gérer un bien immobilier.

L’une des décisions les plus importantes concerne le régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Ce choix a des conséquences durables sur la fiscalité, la trésorerie et la rentabilité du projet.

1. La SCI à l’IR : simplicité et fiscalité des particuliers

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu.

Fonctionnement

Les revenus sont imposés directement entre les mains des associés
Chaque associé est imposé selon sa tranche marginale d’imposition
Les règles sont celles des revenus fonciers

Avantages

Simplicité de gestion
Peu d’obligations comptables
Intéressante pour une détention long terme
Plus-value immobilière des particuliers (abattements avec le temps)

Inconvénients

Peu de charges déductibles
Pas d’amortissement du bien
Fiscalité parfois lourde pour les associés fortement imposés

Profil adapté :Transmission patrimoniale, détention familiale, investisseurs faiblement imposés.

2. La SCI à l’IS : optimisation et logique d’entreprise

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés.

Fonctionnement

La société est imposée sur son résultat
Taux d’IS (15 % sous conditions, puis 25 %)
Les associés sont imposés uniquement en cas de distribution

Avantages

Amortissement du bien immobilier
Déduction large des charges
Meilleure maîtrise de la trésorerie
Intéressant pour des projets à forte rentabilité

Inconvénients

Comptabilité plus complexe
Coût de gestion plus élevé
Plus-value professionnelle souvent plus taxée à la revente
Sortie du bien plus coûteuse

Profil adapté :Investisseurs actifs, logique de rendement, réinvestissement des bénéfices.

3. SCI IR ou IS : les critères pour décider

Le bon choix dépend de plusieurs éléments :

Objectif : revenus / capital / transmission
Durée de détention du bien
Niveau d’imposition des associés
Rentabilité attendue
Stratégie de revente
Besoin de trésorerie

⚠️ Attention :L’option pour l’IS est irrévocable. Une analyse préalable est indispensable.

4. Pourquoi se faire accompagner par un expert-comptable ?

Le choix IR ou IS ne doit jamais être fait seul. Une simulation chiffrée, tenant compte de ta situation personnelle et du projet immobilier, est essentielle.

Chez ANOVA FINANCES, nous t’accompagnons pour :