Résidence principale et location saisonnière : peut-on louer sa propre maison pendant ses vacances en 2026 ?

arnaud ficheux
13 juin
8 min de lecture

Louer sa résidence principale pendant ses vacances est devenu un réflexe bien rodé pour de nombreux propriétaires souhaitant mettre un peu de beurre dans les épinards pendant qu'ils profitent du soleil ailleurs. Les plateformes telles qu'Airbnb, Booking.com ou Abritel/VRBO ont considérablement simplifié la démarche. Pourtant, derrière cette idée séduisante se cache un cadre juridique qui s'est nettement durci avec l'entrée en application complète, depuis 2025-2026, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur ».

Entre obligations fiscales, démarches administratives et règles locales parfois tatillonnes, mieux vaut connaître précisément les règles du jeu avant de tendre ses clés à des vacanciers, faute de quoi les sanctions — qui peuvent désormais atteindre plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d'euros — risquent de transformer la bonne affaire en très mauvaise surprise.

Sous quel statut transformer son « chez-soi » en « chez-eux » occasionnel ?

En France, il est tout à fait légal de louer sa résidence principale le temps d'un été ou d'un week-end prolongé, à condition de respecter les règles applicables aux meublés de tourisme. L'article D. 324-1 du Code du tourisme définit ce type de location comme un logement meublé mis à la disposition d'une clientèle de passage, pour une courte durée, n'y élisant pas domicile. Le logement doit être entièrement meublé et équipé (literie complète, réfrigérateur, plaques de cuisson, ustensiles de cuisine, etc.) et offrir un usage exclusif au locataire pendant toute la durée du séjour.

Côté durée, deux plafonds bien distincts coexistent :

• Côté locataire : un même voyageur ne peut pas séjourner plus de 90 jours consécutifs dans le logement au cours d'une même année.

• Côté propriétaire : la résidence principale ne peut être proposée à la location qu'un maximum de 120 nuits par an dans les communes ayant mis en place la procédure d'enregistrement (voir article de Service-Public.fr).

Depuis la loi Le Meur, les communes peuvent, par simple délibération du conseil municipal, abaisser ce seuil à 90 nuits — c'est déjà le cas à Paris et dans plusieurs grandes villes. Cette faculté sera étendue à l'ensemble du territoire à partir de mai 2026.

Précision importante sur le décompte : chaque nuit payante effectivement réservée compte pour une nuit, quelle que soit la durée du séjour (un séjour de 7 nuits compte pour 7 nuits dans le quota), et le compteur se remet à zéro chaque 1er janvier. Les nuits simplement bloquées au calendrier sans réservation effective ne sont pas décomptées.

Au-delà de ce plafond, le logement risque de perdre sa qualification de résidence principale au sens fiscal et administratif. Les conséquences sont lourdes : remise en cause de l'exonération de plus-value applicable à la résidence principale en cas de revente (voir impots.gouv.fr — plus-values immobilières), et obligation de basculer vers le régime, beaucoup plus contraignant, du changement d'usage applicable aux résidences secondaires (autorisation préalable obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants, parfois assortie d'une compensation consistant à transformer une surface équivalente de locaux commerciaux en logement).

Quelles sont les démarches obligatoires pour louer sa résidence principale?

Avant de transformer sa maison en meublé de tourisme, le propriétaire — ou le locataire muni d'un accord écrit du bailleur — doit passer par plusieurs étapes incontournables, détaillées ci-dessous.

1. S'immatriculer au répertoire Sirene et obtenir un numéro SIRET

Première formalité : déclarer son activité de location meublée pour obtenir un numéro SIRET, sésame indispensable pour déclarer les revenus issus de la location meublée auprès de l'administration fiscale. Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de l'activité, exclusivement par voie dématérialisée sur le guichet unique des formalités d'entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr). Aucun frais n'est dû pour cette immatriculation lorsqu'il s'agit d'une activité de location meublée non professionnelle (LMNP). Si vous avez un doute sur le statut le plus adapté à votre situation (LMNP, micro-entreprise, etc.), l'équipe d'Anova Finances peut vous accompagner dans la création de votre activité.

2. Déclarer sa résidence principale en mairie : le numéro Declaloc

Selon la commune, il est également nécessaire de déclarer le meublé de tourisme en mairie — une obligation déjà en vigueur dans de nombreuses grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, etc.) ayant instauré un système d'enregistrement.

Dans ce cas, un numéro d'enregistrement à 13 caractères doit obligatoirement figurer sur chaque annonce en ligne (Airbnb, Booking, Abritel, site personnel...), faute de quoi les plateformes ont désormais l'obligation légale de bloquer l'annonce.

Depuis cette année, il existe un portail national unique, Declaloc, destiné à harmoniser les démarches entre communes. À compter du 20 mai 2026, l'enregistrement via ce téléservice devient obligatoire sur tout le territoire, sans exception, pour tous les meublés de tourisme — qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire (voir economie.gouv.fr — Location meublée de tourisme).

L'absence de numéro d'enregistrement expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €, portée jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration (par exemple déclarer un bien comme résidence principale alors qu'il s'agit d'une résidence secondaire, amende qui peut même atteindre 100 000 € selon les cas les plus graves).

3. Vérifier le règlement de copropriété

Si le logement se situe dans un immeuble en copropriété, il convient impérativement de vérifier que le règlement de copropriété autorise ce type de location. Certains règlements interdisent purement et simplement les locations touristiques de courte durée, ou exigent une autorisation préalable. Les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent par ailleurs interdire l'activité à la majorité des deux tiers des voix. Le syndic doit dans tous les cas être informé du projet de location.

4. Respecter les normes de sécurité, le DPE et fournir un contrat conforme

Le logement doit être équipé des dispositifs obligatoires :

détecteur de fumée notamment et répondre aux normes de sécurité en vigueur.
un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour tout meublé de tourisme, avec une classe énergétique minimale imposée dans certaines communes ; son absence est sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 €.
Enfin, chaque réservation doit faire l'objet d'un contrat de location conforme, précisant la durée du séjour, le prix et les conditions d'occupation. Sous-louer sans l'accord écrit du bailleur expose, pour sa part, à une amende pouvant atteindre 100 000 €.

La fiscalité applicable : le régime des BIC

Les revenus tirés de la location saisonnière de la résidence principale sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers. Ce choix de statut a aussi des répercussions sur votre stratégie patrimoniale globale : si vous vous interrogez sur l'articulation entre cette activité et vos autres investissements (SCI, holding, transmission), n'hésitez pas à consulter notre page Conseil patrimonial. Le propriétaire a le choix entre deux régimes (voir impots.gouv.fr — locations meublées) :

• Le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire sur les recettes. Depuis la loi Le Meur, applicable aux revenus perçus à compter de 2025 (déclarés au printemps 2026), les seuils ont été abaissés : pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement reste de 30 %, mais le plafond de recettes annuelles pour bénéficier du régime est désormais limité à 15 000 € (contre 77 700 € auparavant).

Pour les meublés de tourisme classés, l'abattement est porté à 50 %, pour des recettes pouvant aller jusqu'à 77 700 € à 83 600 € selon les sources et l'année de référence — un point à vérifier précisément avec votre expert-comptable selon votre situation.

• Le régime réel, qui permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière, assurances, etc.) au centime près, ainsi que les amortissements du bien et du mobilier.

Ce régime devient souvent plus avantageux que le micro-BIC depuis l'abaissement des seuils par la loi Le Meur, notamment pour les biens financés à crédit ou ayant fait l'objet de travaux importants. À noter : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, ce qui doit être anticipé dans toute simulation à moyen terme.

Le choix entre ces deux régimes dépend étroitement du niveau de charges et de recettes : un accompagnement par un expert-comptable permet de déterminer l'option la plus avantageuse et d'anticiper les obligations déclaratives correspondantes — c'est précisément l'un des domaines d'intervention d'Anova Finances dans le cadre de son accompagnement LMNP.

Les autres obligations à ne pas négliger

Au-delà de l'immatriculation et de la fiscalité sur le revenu, plusieurs obligations complémentaires accompagnent la mise en location saisonnière de sa résidence principale :

• La taxe de séjour : dans les communes qui l'ont instaurée, cette taxe doit être collectée auprès des voyageurs — au réel (par personne et par nuit) ou au forfait selon le régime choisi par la commune — puis reversée au comptable public, en général trimestriellement ou annuellement. Cette taxe ne constitue pas une recette du loueur : elle n'entre donc pas dans le chiffre d'affaires retenu pour le calcul des plafonds du micro-BIC.

La plupart des plateformes (Airbnb, Booking) la collectent désormais automatiquement pour le compte de l'hébergeur dans de nombreuses communes.

• La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : en application de l'article 1447 du Code général des impôts, toute activité professionnelle habituelle exercée en France y est en principe soumise, y compris la location meublée de tourisme. La déclaration initiale s'effectue via le formulaire 1447-C-SD dans les 90 jours suivant le début d'activité.

• Le respect du plafond de nuitées : ne pas dépasser le plafond de 90 à 120 nuits fixé par la commune expose à une amende civile prononcée par le tribunal judiciaire, pouvant atteindre 10 000 € à 15 000 € selon les communes, en plus du blocage automatique de l'annonce par la plateforme une fois le quota atteint.

Ce plafond peut toutefois être dépassé sans pénalité en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure — par exemple une absence de plus de trois mois pour suivre une formation continue ou pour raisons médicales.

• La sécurité du logement : le défaut d'entretien, un équipement défectueux ou un manquement aux règles de sécurité peut engager la responsabilité civile du propriétaire en cas de dommage causé au locataire ou à un tiers.

En copropriété, des troubles répétés liés à l'activité peuvent également engager sa responsabilité vis-à-vis des autres occupants.

Tableau récapitulatif des plafonds et sanctions 2026

• Plafond de location de la résidence principale : 120 nuits/an, abaissable à 90 nuits par délibération municipale (généralisation prévue à compter de mai 2026).

• Durée maximale de séjour d'un même voyageur : 90 jours consécutifs.

• Numéro d'enregistrement Declaloc : obligatoire partout au 20 mai 2026 ; absence sanctionnée jusqu'à 5 000 €, jusqu'à 20 000 € (voire 100 000 € pour fausse déclaration de résidence principale).

• Dépassement du plafond de nuitées : amende civile de 10 000 € à 15 000 €.

• Absence de DPE : amende jusqu'à 50 000 €.

• Sous-location sans accord du bailleur : amende jusqu'à 100 000 €.

• Micro-BIC non classé : abattement 30 %, plafond de recettes 15 000 €/an.

• Micro-BIC classé : abattement 50 %, plafond de recettes environ 77 700 € à 83 600 €/an.

• CFE : due en principe, sauf exonération facultative (sur délibération de la commune) pour les meublés de tourisme classés compris dans l'habitation personnelle du loueur (art. 1459, 3°, b du CGI).

En résumé

Louer sa résidence principale pendant ses vacances reste une pratique parfaitement légale, mais désormais strictement encadrée depuis l'application de la loi Le Meur : plafond de 90 à 120 nuits selon la commune, immatriculation SIRET sur le guichet unique, enregistrement Declaloc généralisé au 20 mai 2026, vérification du règlement de copropriété, DPE obligatoire, et fiscalité BIC avec un choix désormais déterminant entre micro-BIC (seuils abaissés à 15 000 € ou 77 700-83 600 €) et régime réel. Les sanctions, qui pouvaient autrefois rester théoriques, sont aujourd'hui dissuasives : jusqu'à 100 000 € dans les cas les plus graves.

Une bonne anticipation de ces démarches permet de sécuriser ses revenus locatifs et d'éviter tout risque de requalification, de redressement ou de sanction. Anova Finances, cabinet d'expertise comptable spécialisé en LMNP, SCI et structuration patrimoniale, vous accompagne dans le choix du régime fiscal le plus adapté à votre situation et dans l'ensemble de vos démarches déclaratives liées à la location meublée. Nous sommes situés à Montpellier et Paris