Loueur en meublé non professionnel (LMNP) - Synthèse
- arnaud ficheux
- 4 days ago
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Au plan fiscal, la mise en location de logements meublés, qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non professionnel constitue une activité commerciale et relève de la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre un régime fiscal intéressant. Pour y avoir accès, le bailleur doit respecter certaines conditions et entreprendre un certain nombre de démarches préalables.
Qu’est-ce que le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ?
Il s’agit d’un régime fiscal particulier qui permet notamment d’obtenir des réductions d’impôts sur les gains issus de l’activité de location.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)?
Louer un logement meublé...
Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, vous devez louer votre bien à usage d’habitation meublé. Il faut donc qu'un mobilier suffisant soit présent dans l’appartement pour que le locataire puisse vivre normalement dans les lieux en n’apportant que ses effets personnels (vêtements, objets de décoration...).
Pour les contrats de location meublée constituant la résidence principale du locataire, la liste des meubles devant obligatoirement être mis à la disposition du locataire est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (applicable aux contrats de location signés depuis le 1er septembre 2015). Ils doivent lui permettre de “dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante” (article 25-4 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).
...De manière non professionnelle
L’article 2 de la loi 49-458 du 2 avril 1949 définit le loueur professionnel comme celui “qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires”.
À contrario, et par exemple n’est pas considéré comme exerçant à titre professionnel celui qui, , loue une ou plusieurs pièces de sa maison (même indépendantes) ou loue de manière occasionnelle.
Sur le plan fiscal (CGI art.155, IV), pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, et ne pas être considéré comme loueur professionnel, vos recettes locatives doivent remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :
être inférieures à 23 000 € par an (pour l’ensemble des membres du foyer fiscal),
ou ne pas excéder les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories.
À l‘inverse, seront donc considérés comme professionnels les loueurs qui remplissent de manière cumulative des recettes supérieures à 23.000 euros et des recettes qui excèdent les revenus globaux du foyer.
LMNP : quelle fiscalité ?
Que l’activité soit exercée à titre habituel ou occasionnel, louer en meublé est considéré comme une activité commerciale. Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.
Pour approfondir : consultez le bulletin officiel des finances publiques sur le sujet.
Impôts sur les revenus : les régimes d’imposition applicables
Le régime d’imposition dépend du montant des recettes annuelles. Il s’applique que la location soit permanente ou saisonnière dès lors qu’elle est meublée. Il peut s’agir du régime forfaitaire (micro-Bic) qui donne droit à un abattement ou du régime réel (qui permet de déduire des frais et des charges)
Le régime forfaitaire (micro-BIC)
Il s’applique lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas un certain seuil :
pour les location meublées longue durée : lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 77.700 euros, avec un abattement forfaitaire de 50%.
Pour les meublés classés : lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 77 700 € (CGI, art. 50-0 2°), avec un l’abattement forfaitaire de 50 % (CGI, art. 50-0 2°) ;
Pour les meublés de tourisme non classés : le plafond des recettes annuelles est fixé à 15 000 € (CGI, art. 50-0 1°bis), avec un abattement de 30 % (CGI, art. 50-0 2°).
Ces nouvelles dispositions, issues de la loi de finance 2025, s’appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025.Les seuils de chiffre d'affaires sont appréciés hors taxe et par année civile (CGI art. 50-0).
Le régime réel
Dès que le montant annuel des loyers est supérieur aux seuils ci-dessus exposés, le bailleur relève du régime réel (simplifié ou normal).
Toutefois, même si le bailleur est éligible au régime micro-BIC, il peut choisir le régime réel.
Le régime réel permet alors au bailleur de :
• déduire des recettes l’ensemble des charges : intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion locative, frais de syndic... (CGI art. 156, I-1° ter). Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle peuvent être reportés sur les revenus des 10 années suivantes
• et d’amortir le prix d’achat du bien.
Ces mécanismes permettent de diminuer le montant des recettes et donc de l’impôt.
Bon à savoir : l’amortissement consiste à répartir le coût d'un élément d'actif sur sa durée d'utilisation prévue, lorsque celle-ci est limitée dans le temps. Ainsi en matière d’immobilier, l’étalement concerne le prix d’achat du bien sur sa durée d’utilisation. Une fois la durée choisie, on obtient le taux d’amortissement à déduire chaque année.
Attention nouveauté 2025 : la loi de finance 2025 a réhaussé l’impôt sur la plus-value réalisée sur la vente d’un bien sous le régime de LMNP.
En effet, en cas de revente du bien, l’amortissement comptable déductible des recettes locatives imposables est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value (LOI n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025).
En revanche sont exclues de cette hausse d’impôt les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées.
• Exonérations possibles (art. 35 bis CGI)Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale bénéficient d’une exonération de l'impôt sur le revenu jusqu’au 31 décembre 2026, sous réserve :
- qu’il s’agisse d’une location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile (chambre d’hôtes), et que le loyer n’excède pas 760 € par an.
- ou que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire à condition qu’il justifie d’un emploi à caractère saisonnier (Code du travail, art. L1242-2, 3°) et que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables.
Par ailleurs, le bénéfice de l’exonération implique que le bailleur ne fournisse aucune prestation autre que celle de fourniture du logement, excluant donc toutes prestations hôtelières. Pour plus de détails, consulter le site impôts.gouv, rubrique : Prélèvements sociaux.
Dès lors que les recettes sont inférieures à 23.000 euros par an, le loueur est considéré comme non professionnel et ne paye pas de cotisations sociales pour son activité. Il doit cependant déclarer chaque année ses recettes à l'administration fiscale dans sa déclaration de revenus.
Il est soumis aux prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine et du capital au taux global de 17,2%.
La TVA
La location en meublée effectuée par un particulier est en principe exonérée de TVA (il n’est donc pas possible de la déduire).
En revanche, sont imposables à la TVA les particuliers qui louent en meublé « para hôtelier » (CGI. Art. 261 D, 4°-b). Pour louer en « para hôtelier »
• Le client ne doit pas louer plus de trente nuits
• La location meublée doit comprendre au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Cotisation foncière des entreprises
En fonction de votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué), vous devrez payer la cotisation foncière des entreprises.
Consultez le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué pour savoir si vous aurez ou non à régler cet impôt.
formalités préalables
1/ Inscription auprès du greffe du Tribunal de commerce
En tant que loueur meublé non professionnel, vous devez vous immatriculer auprès d’un centre de formalités des entreprises (le greffe du Tribunal de commerce du lieu de situation du bien loué en meublé non professionnel).
Cela se fait désormais via le site de l'INPI. https://www.inpi.fr/realiser-demarches/formalites-dentreprises
Votre inscription doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de la location en LMNP. Cela permet :
d’obtenir un numéro de Siret
de faire connaître l’existence de cette activité,
d’indiquer le régime d’imposition choisi.
En revanche, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne nécessite pas la création d’une société. La location en LMNP peut seulement venir en complément d’une activité salariée.
2/ Autorisation préalable de changement d’usage
Dans certaines communes, le bailleur (professionnel ou non) doit déposer une demande d’autorisation préalable de changement d’usage pour pouvoir le louer sur de courtes durées de manière répétée à une clientèle de passage (CCH art. L631-7 et L631-9).
A noter : ce sésame est extrêmement difficile à obtenir à Paris en raison de la pénurie de logements d’habitation. La capitale subordonne l’obtention de l’autorisation à une compensation ( transformer en même temps d’autres locaux en habitation).
Cette autorisation ne s’applique pas lorsque le logement loué reste bien la résidence principale du loueur (au moins 8 mois par an d’occupation – CCH art. L631-7-1-A).
Interrogez votre mairie pour savoir quelle procédure s’applique à votre cas.
3/ enregistrement en meublé touristique ou chambre d’hôtes
Toute personne (professionnel ou non) qui offre à la location un meublé de tourisme (classé ou non) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où il est situé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur sauf dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable et si le conseil municipal en a décidé autrement.
La règle est la même si vous louez des chambres chez vous, petit déjeuner compris, (chambre d’hôtes) pour une ou plusieurs nuits à des touristes.
Attention : dans ce cas, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les démarches nécessaires.
Plus d'informations sur la location meublée https://www.impots.gouv.fr/particulier/location-meublee
ou https://www.impots.gouv.fr/particulier/je-declare-mes-locations pour toutes les locations immobilières.
Pour plus de renseignements, contactez nous!
Arnaud Ficheux
Expert-comptable
Tél: 06 51 45 73 79
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